ГАРАНТ: уступка между новым застройщиком и участниками строительства
Есть недострой (жилой фонд). Застройщик находится в стадии банкротства. Разрешение на строительство прекращено. Есть тридцать физических лиц - участников строительства, вложивших средства в строительство (кто-то на основании ДДУ, кто-то по предварительному договору). Другой застройщик планирует "реанимировать" ситуацию, предоставив участникам компенсацию (кому-то квартиры, кому-то деньги) на основании договора уступки прав требований, взамен забрать недострой для его последующей достройки своими силами.
Каковы основные риски в работе с физическими лицами - участниками? На каких основаниях уступка между новым застройщиком и участниками может быть оспорена? Как физических лиц перед подписанием договора уступки проверить на предмет возможных рисков?
Прежде всего отметим, что положениями ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в редакции, действовавшей в период заключения указанных в вопросе договоров, было предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах (далее - МКД), которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (далее - ДУДС), за исключением случаев привлечения таких денежных средств жилищно-строительными кооперативами, созданными в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) или осуществляющими строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.
Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ (далее - Закон N 151-ФЗ) в данную статью были внесены изменения, в соответствии с которыми данное правило было распространено на привлечение денежных средств граждан, связанное с возникновением права собственности на любые (а не только жилые) помещения, находящиеся не только в МКД, но и иных объектах недвижимости.
Привлечение денежных средств граждан на основании иных договоров прямо запрещено ч. 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.
В то же время следует помнить, что приведенная норма также содержит оговорку о том, что такие договоры могут быть признаны недействительными только по иску гражданина, их заключившего. Поэтому само по себе их заключение вопреки запрету не влияет на их действительность, если соответствующий иск гражданином не подавался.
Более того, из положений п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что арбитражный суд может признать наличие у гражданина требования к застройщику и в случае заключения им предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в объекте строительства.
Соответственно, при приобретении у граждан прав требований по указанным в вопросе договорам купли-продажи будущей недвижимости, заключенным ими с застройщиком, возводящим МКД, рекомендуется обратить внимание на то, заключены эти договоры в отношении жилых или нежилых помещений, а если предметом договора являлось жилое помещение, проверить, не подавал ли гражданин исков о признании этого договора недействительным и не были ли эти иски удовлетворены судом (например, посредством системы ГАС "Правосудие").
Также гражданин может быть проверен на наличие возбужденных в отношении него дел о банкротстве с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ), поскольку совершение гражданином сделок в период подозрительности и после возбуждения дела о банкротстве может повлечь их оспаривание по основаниям, предусмотренным положениями главы III.1 Закона о банкротстве.
Помимо этого, полагаем, не лишним будет попросить гражданина, у которого имеются дети, представить справку об использовании или неиспользовании средств материнского капитала для внесения платы по ДУДС, поскольку согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Совершенно очевидно, что это невозможно сделать до передачи объекта ДУДС участнику долевого строительства и регистрации права собственности на него. Соответственно, при уступке прав по такому договору третьему лицу такая возможность полностью утрачивается. В связи с чем нельзя полностью исключать предъявление требований о признании сделки уступки права недействительной по иску супруга и (или) детей продавца (их законных представителей), которые вследствие этого лишились возможности получить свои доли. Разумеется, такой риск нивелируется, если средства материнского капитала были после этого возвращены в Социальный фонд России (например, путем прямого перечисления этих средств за уступающее требование лицо цессионарием, если это предусмотрено условиями договора цессии).
Вместе с тем хотим обратить внимание, что независимо от того, будут или нет договоры уступки права требования, заключенные с названными в вопросе гражданами, признаны юридически действительными и корректными, цессионарий, приобретающий указанные права, не сможет таким способом достичь заявленной в вопросе цели: приобрести недостроенный объект недвижимости, возводившийся застройщиком, находящимся в настоящее время в процедурах банкротства, для его последующей достройки своими силами.
Во-первых, необходимо помнить, что с 27 июня 2019 года действует новая редакция подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, согласно которой юридические лица более не имеют статуса участников строительства и поэтому их требования о передаче им жилых помещений не включаются в реестр участников строительства. В отношении нежилых помещений юридические лица не имели такого статуса и ранее.
Соответствующая редакция названного пункта согласно ч. 16 ст. 16 Закона N 151-ФЗ) применяется только к тем делам о банкротстве, которые возбуждены после ее вступления в силу. В свою очередь, по смыслу ст. 382, ст. 384, ст. 388 ГК РФ перемена кредитора в обязательстве не приводит к созданию нового обязательства, и по общему правилу новый кредитор должника, находящегося в деле о банкротстве, занимает ту же позицию в очередности требований кредиторов, которую занимал уступивший право требования кредитор.
Вместе с тем следует помнить, что изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом N 151-ФЗ, преследовали своей целью обеспечить права граждан участников долевого строительства в случае достройки объекта с привлечением Фонда развития территорий (далее - Фонд) и Фондов субъектов РФ или выплаты им компенсации. Поэтому в правоприменительной практике нашла свое отражение позиция, согласно которой в том случае, когда уступка права требования о передаче жилого помещения от гражданина юридическому лицу имеет место после вступления в силу новой редакции подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, но до начала расчетов с кредиторами третьей очереди, соответствующие требования после такой уступки подлежат исключению из реестра участников строительства (смотрите, например, определение Верховного Суда РФ от 24.03.2023 N 305-ЭС19-12342(5)). После же исключения требований о передаче жилых помещений, уступленных юридическому лицу, из реестра требований участников строительства они включаются в реестр требований кредиторов должника в размере их денежного эквивалента, то есть преобразуются в денежные требования.
Во-вторых, следует учитывать, что при заключении договора об уступке прав требования по ДУДС или иному договору, предусматривающему передачу застройщиком помещения в еще не введенном на момент заключения договора в эксплуатацию объекте строительства, приобретатель указанного права получает не право собственности на такое помещение, но лишь право требовать от застройщика передачи ему указанного помещения после ввода объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 4, ч. 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ), то есть после того, как объект перестанет быть объектом незавершенного строительства.
На это указывают также положения ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), из которого следует, что поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на помещения и машино-места, находящиеся в созданном здании (сооружении), можно только при наличии разрешения на ввод этого здания (сооружения) в эксплуатацию.
Соответственно, только лицо, которое является собственником всех помещений и машино-мест в здании (сооружении), может впоследствии обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещения и машино-места с одновременной государственной регистрацией права собственности на такие здание, сооружение (ч. 6 ст. 41 Закона N 218-ФЗ).
Таким образом, приобретение одним лицом прав требования о передаче всех помещений в МКД не приведет к тому, что это лицо приобретет право собственности на объект незавершенного строительства, в котором такие помещения будут находится, а также не трансформирует эти права требования в единое право требования передачи объекта незавершенного строительства. Иными словами, каждое из этих прав в любом случае так и останется самостоятельным правом требования о передаче конкретного помещения.
Данный вывод подкрепляется также нормами Закона о банкротстве, которые предусматривают возможность передачи незавершенного строительством объекта, возводимого застройщиком-должником с использованием механизма ДУДС, для его достройки только:
- созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (п. 1 ст. 201.10 Закона о банкротстве);
- Фонду развития территорий, Фонду субъекта РФ либо в случае их отказа от финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства также юридическому лицу, отвечающему требованиям, предъявляемым к застройщику Законом N 214-ФЗ на основании определения суда, принятого по заявлению этих лиц о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включая объекты незавершенного строительства (прав на такой земельный участок), и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства (ст. 201.15-1, ст. 201.15-2 Закона о банкротстве);
- Фонду развития территорий в случае выплаты им возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве).