ГАРАНТ: правомерность заключения договора цессии по договору аренды земельного участка
Гражданину как физическому лицу предоставлен земельный участок на основании договора аренды земельного участка, заключенного в соответствии с подп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Договор заключен на срок более 5 лет. Договор аренды земельного участка не содержит положений, регулирующих передачу прав по данному договору.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Физическое лицо, которому предоставлен земельный участок, создает крестьянское фермерское хозяйство и становится его главой. В последующем арендатор, выступающий по данному договору как физическое лицо, заключает договор цессии с самим собой в лице главы КФХ. При подписании договора цессии со стороны физического лица в его интересах действовал представитель по доверенности. Договор цессии в установленном порядке зарегистрирован в органах Росреестра.
Согласно земельному законодательству основания и процедура предоставления земельных участков гражданам и КФХ отличаются и регулируются разными статьями ЗК РФ (ст. 39.6, 39.18). Так, в случае предоставления земельного участка КФХ публикуются извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, в случае поступления иных заявлений от заинтересованных лиц проводятся торги.
Кроме того, пунктом 9 статьи 9, статьей 10.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлены особенности предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Правомерно ли заключение договора цессии по договору аренды земельного участка в данном случае?
Является ли в данном случае заключение договора цессии обходом процедуры, установленной ст. 39.18 ЗК РФ?
Возможно ли признать договор цессии недействительным по этим основаниям?
Действительно, в соответствии с п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности, в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства (подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Как следует из содержания нижеприведенной судебной практики, земельный участок для сенокошения не может быть предоставлен КФХ без проведения торгов по правилам подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2019 г. N 15АП-15140/19: (Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предоставлен крестьянскому (фермерскому) хозяйству (в том числе зарегистрированному в порядке статьи 86.1 Гражданского кодекса) для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в аренду без проведения торгов на основании подпункта 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. На основании указанного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о нарушении публичного порядка предоставления земельного участка).
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 августа 2021 г. по делу N А57-14408/2021: (Из содержания приведенной нормы следует, что в данном случае земельный участок предоставляется исключительно гражданину по основаниям, не связанным с осуществлением деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Таким образом, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предоставлен крестьянскому (фермерскому) хозяйству для выпаса сельскохозяйственных животных в аренду без проведения торгов на основании подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 декабря 2020 г. по делу N А57-19895/2020: (Таким образом, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предоставлен крестьянскому (фермерскому) хозяйству для выпаса сельскохозяйственных животных в аренду без проведения торгов на основании подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 февраля 2020 г. N Ф02-7537/19 по делу N А74-7282/2019: (Таким образом, в качестве исключения из общего правила о предоставлении земельных участков по результатам аукциона, предусмотрена возможность предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов гражданам (подпункт 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельных участков, расположенных за границами населенного пункта, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, то есть не в целях осуществления предпринимательской деятельности, а в целях обеспечения личных потребностей граждан, ведения ими личного подсобного хозяйства. Для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок может быть предоставлен без проведения аукциона на основании предоставленного заявления при условии, что это крестьянское (фермерское) хозяйство является единственным претендентом на испрашиваемый земельный участок. При этом наличие иных лиц, заинтересованных в приобретении прав на этот земельный участок и подавших заявление о намерении участвовать в аукционе, является основанием для проведения конкурентных процедур - аукциона на право заключения договора аренды земельного участка].
Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Орловской области от 9 июня 2021 г. N 057/01/15-1030/2019: (Управлением было установлено, что все заинтересованные лица являются главами крестьянских (фермерских) хозяйств либо директорами и учредителями обществ с ограниченной ответственностью, основным видом деятельности которых является выращивание сельскохозяйственных культур).
(Таким образом, переданные в аренду земельные участки могут использоваться для предпринимательской деятельности.
На данные обстоятельства также указывает то, что при даче пояснений в прокуратуре Болховского района и в Болховском районном суде заинтересованные лица также указывали, что спорные земли входят в возделываемые ими земельные массивы, используемые для сельскохозяйственной деятельности.
В определениях Болховского районного суда указано следующее: судом установлено, что несмотря на то, что договоры аренды земельных участков под огородничество заключены с физическими лицами, но могут использоваться ими не в целях удовлетворения личных потребностей, а в целях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и на момент подписания договоров и на дату подачи исковых заявлений указанные лица обладали статусом индивидуального предпринимателя. В связи с изложенным Болховский районный суд пришел к выводу, что рассмотрение данных обстоятельств подведомственно арбитражному суду.
При этом Администрация не могла не знать о статусе и хозяйственной деятельности вышеуказанных лиц, осуществляющих свою предпринимательскую деятельность на территории Болховского района Орловской области (тем более что подавал заявление в Администрацию как директор ООО "Агрос").
Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что земельные участки используются (могут использоваться) для осуществления предпринимательской деятельности].
Также смотрите: Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 25 февраля 2022 г. по делу N А02-1875/2021; Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 24 февраля 2022 г. по делу N А02-1928/2021; Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 27 декабря 2021 г. по делу N А02-1053/2021.
К сожалению, в ходе подготовки ответа нами не найдена судебная практика, указывающая на недопустимость перехода прав и обязанностей по договору аренды к главе КФХ от лица, который приобрел данное право на законных основаниях (в т.ч. практика, где глава КФХ и арендатор - одно лицо).
Вместе с тем, в системном понимании положений подп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и вышеприведенной судебной практики, такие земельные участки не могут приобретаться КФХ по правилам, исключающим возможность проведения процедуры торгов, т.к. могут быть использованы для осуществления предпринимательской деятельности.
Относительно возможности переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, предоставленных без проведения торгов (в приоритетном порядке отдельным категориям лиц).
Подобные сделки нередко признаются судами недействительными (ничтожными). В основу судебных решений, в числе иных оснований, ложится довод о злоупотреблении правом, выраженным в отсутствии у изначального арендатора намерения использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, а также довод о том, что приобретающее земельный участок лицо (путем переуступки права аренды) не отнесено к числу лиц, обладающих льготным правом на их получение (без проведения торгов) и прочее.
В этой связи смотрите (по аналогии) следующие судебные решения: решение Арбитражного суда Амурской области от 28 мая 2019 г. по делу N А04-1456/2019, оставленным в силе постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2019 г. N 06АП-4559/19; решение Арбитражного суда Ставропольского края от 6 декабря 2018 г. по делу N А63-16746/2018).
Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.
Дополнительно сообщаем, что в силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.