ГАРАНТ: порядок налогообложения НДФЛ при уступке права требования к застройщику

Физическому лицу принадлежит право требования к застройщику - квартира в строящемся доме. Каков порядок налогообложения НДФЛ при переуступке этого права? Каков порядок налогообложения НДФЛ, если дождаться получения квартиры и продать ее?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

1. Доходы, полученные от уступки прав требования по ДДУ, подлежат обложению НДФЛ, вне независимости от срока владения этими правами. Данные доходы могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением реализуемого имущественного права.

2. Если квартира находится в собственности менее минимального срока, по общему правилу при ее продаже возникает доход, облагаемый НДФЛ. Данный доход можно уменьшить либо на имущественный вычет в размере 1 млн рублей, либо на расходы, связанные с приобретением данной квартиры.

Обоснование вывода:

1. Доходы, полученные от уступки прав требования по ДДУ, подлежат обложению НДФЛ с применением прогрессивной налоговой ставки, установленной п. 1 ст. 224 НК РФ, - 13%, или 650 тысяч рублей, и 15%. Смотрите письмо Минфина России от 22.04.2021 N 03-04-05/30591.

Положения п. 17.1 ст.217 НК РФ к доходам, полученным при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, не применяются (смотрите письмо Минфина России от 04.04.2022 N 03-04-05/27764). Т.е. при уступке прав требования по договору ДДУ в любом случае возникает объект налогообложения по НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209, ст. 41 НК РФ), срок возникновения этих прав роли не играет. Положений, предусматривающих освобождение от налогообложения доходов, полученных при уступке права требования по договору, связанному с долевым строительством, НК РФ не предусмотрено (смотрите также письма Минфина России от 16.09.2020 N 03-04-05/81295, от 16.09.2020 N 03-04-05/81310, от 31.08.2020 N 03-04-09/7624 и др.).

В силу п. 3 ст. 210 НК РФ основная налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению и учитываемых при определении указанной налоговой базы, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК РФ. В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и абзацем вторым подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущественного права.

Также отметим, что в силу п. 4 ст. 229 НК РФ в налоговых декларациях физические лица указывают все полученные ими в налоговом периоде доходы (в том числе фиксированную прибыль), налоговые вычеты, если иное не предусмотрено настоящим пунктом, источники выплаты таких доходов, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или зачету (возврату) по итогам налогового периода. Оснований, позволяющих не представлять в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ при реализации имущественных прав, положения НК РФ не содержат.

Таким образом, при уступке прав по договору ДДУ декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо подать в любом случае, при этом налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от уступки прав требования, на подтвержденные расходы, связанные с приобретением этих прав. В случае, если доход от уступки прав требования будет равен сумме произведенных расходов, налоговая база и сумма исчисленного НДФЛ будут равны нулю.

2. В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению НДФЛ. Налоговая ставка в отношении указанных доходов устанавливается в размере 13% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

На основании п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В соответствии с п. 4 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в общем случае составляет пять лет (исключения из этого правила поименованы в п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Если квартира находится в собственности менее минимального срока, по общему правилу при ее продаже возникает доход, облагаемый НДФЛ.

Налоговая база по НДФЛ по доходам от продажи любого недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ, в случае если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Иными словами, если доход от продажи доли квартиры окажется меньше ее кадастровой стоимости, то для целей НДФЛ доход будет определяться с учетом требования о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости. Смотрите дополнительно письма Минфина России от 19.07.2019 N 03-04-05/53605, от 25.12.2018 N 03-04-05/94636, от 30.05.2018 N 03-04-05/36685 и др.

Например, кадастровая стоимость квартиры - 5 млн рублей, продана за 2,5 млн рублей, НДФЛ будет считаться исходя из 3,5 млн рублей (70% от кадастровой стоимости).

Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ основная налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению и учитываемых при определении указанной налоговой базы, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК РФ (за исключением налоговых вычетов, указанных в подп. 2.3 и 6 ст. 210 НК РФ), с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при продаже имущества, а также доли (долей) в нем. На основании подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ данный вычет предоставляется в размере доходов, полученных, в частности, от продажи квартир или доли (долей) в них, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета на основании подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.