ГАРАНТ: дополнительное соглашение с застройщиком-цессионарием
Права на земельный участок и требования участников строительства, которые включены в реестр требований кредиторов должника (застройщика) определением арбитражного суда в ходе процедуры конкурсного производства, переданы другой организации-застройщику.
Правопреемник предлагает участникам строительства заключить дополнительное соглашение к старому договору долевого участия в строительстве. Это допсоглашение, кроме сроков сдачи объекта, содержит новые условия и приложения, например, другой план квартиры и местоположение квартиры, согласие дольщика на перенос сроков сдачи без последующих санкций на основании распорядительных актов государственных и/или надзорных органов. Пока не все участники строительства подписали такое допсоглашение, но, видимо, его заключение будет носить "добровольно-принудительный характер", исходя из пункта договора, в котором сказано, что право требования на получение квартиры и оформления квартиры в собственность участника долевого строительства возникают у участника долевого строительства с момента полного исполнения участником долевого строительства обязательств по оплате настоящего договора и после государственной регистрации настоящего договора.
Обязательно ли заключение указанного допсоглашения участником строительства с "новым" застройщиком для законной передачи права на получение жилого помещения по договору цессии другому гражданину? Или включения права требования в реестр требований кредиторов застройщика-должника и вступившее в законную силу определение о передаче прав "новому" застройщику достаточно?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Заключение указанного дополнительного соглашения необязательно для передачи права на получение жилого помещения по договору цессии другому гражданину.
Обоснование вывода:
В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ). Долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом. Для перехода долга в силу закона не требуется согласие кредитора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (ст. 392.2 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
Передача обязательств застройщика перед участником строительства осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части (абзац третий п. 2 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве). Сведения о соблюдении этого условия указываются в определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика (подп. 4 п. 3 ст. 201.5-2 Закона о банкротстве).
К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (абзац третий п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).
К приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 Закона о банкротстве (п. 5 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве).
На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве, признаются погашенными (п. 6 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве).
Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту (п. 9 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве).
При передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика не применяются правила (п. 4 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве):
1) получения согласия кредиторов застройщиком на перевод долга на иное лицо;
2) предварительного уведомления кредиторов застройщиком о переводе долга застройщика на приобретателя;
3) предъявления кредиторами застройщику требований о прекращении или досрочном исполнении застройщиком своих обязательств перед ними в связи с такой передачей.
Таким образом, по смыслу приведенных норм Закона о банкротстве переход обязательства застройщика-банкрота по передаче объекта долевого участия участнику долевого строительства происходит на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства (кассационное определение СК по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2024 г. по делу N 8а-4850/2024[88а-8921/2024], определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06 июля 2023 г. по делу N 8Г-17434/2023[88-23023/2023]).
Заключение какого-либо дополнительного соглашения между приобретателем имущества и обязательств застройщика и участником строительства, требование которого включено в реестр требований участников строительства, не требуется. В отсутствие соглашения, изменяющего условия договора долевого участия строительства, "новый" застройщик должен будет передать участнику долевого строительства жилое помещение в соответствии с условиями заключенного договора с прежним застройщиком (определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 8 февраля 2024 г. по делу N 8Г-921/2024[88-5063/2024]).
Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 и п. 2 ст. 382 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (п. 1 ст. 384 ГК РФ).
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием.
При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия:
- уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием;
- цедент правомочен совершать уступку;
- уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу;
- цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.
С учетом того, что право требование к "новому" застройщику принадлежит участнику долевого строительства на основании определения суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, то полагаем, что участник может передать свои права иному лицу по договору цессии без заключения дополнительного соглашения с новым застройщиком (смотрите также определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2024 г. по делу N 8Г-43268/2023[88-5090/2024-(88-42580/2023)]).