Права уступки по договору аренды

По результатам несостоявшихся торгов администрация заключила договор аренды земельного участка с единственным претендентом (физическим лицом). Может ли арендатор уступить права аренды по такому договору аренды?

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет его арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Иной порядок может быть установлен федеральными законами (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Заметим, что приведенная норма является общей и не касается вопросов распоряжения правами и обязанностями в отношении арендуемого земельного участка, приобретенными на торгах. Эти вопросы регламентированы гражданским законодательством.

Так, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ в случае, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. То есть гражданское законодательство ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично.

На этом основании суды признают недопустимой уступку прав и перевод долга по договору, заключенному на торгах, мотивируя свои выводы тем, что положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 07.05.2018 по делу N 33-9120/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 01.11.2017 по делу N 33-16611/2017, решение Приволжского районного суда Астраханской области от 14.02.2018 по делу N 2-129/2018, решение Ленинского районного суда г. Тюмени Тюменской области от 31.08.2017 по делу N 2-6429/2017, постановление Президиума Ярославского областного суда от 30.11.2016 по делу N 4Г-1604/2016, решение Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24.08.2016 по делу N 2а-2035/2016, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 01.10.2014 по делу N А27-9799/2014). При этом не имеет значения, кто является победителем торгов: физическое или юридическое лицо. Решающим фактором является приобретение права аренды на торгах или без таковых.

Поскольку в рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка мог быть заключен только по результатам аукциона, то переуступка прав и обязанностей по этому договору третьему лицу, на наш взгляд, будет противоречить прямому запрету, сформулированному в п. 7 ст. 448 ГК РФ, даже в том случае, когда торги признаны несостоявшимися по причине участия в аукционе менее двух участников. Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 по делу N А32-29333/2016, постановлении Президиума ВАС РФ от 24.06.2008 N 3351/08. Такого же мнения придерживаются сотрудники ФАС России (смотрите, например, решение Управления ФАС по Челябинской области от 24.08.2017 N 56-07-18.1/17).

К сведению:

Справедливости ради отметим, что отдельные суды придерживаются иной точки зрения, провозглашая приоритет земельного законодательства над гражданским в вопросах распоряжения земельными участками (смотрите, например, решение Арбитражного суда Челябинской области от 27 декабря 2017 г. по делу N А76-32123/2017). Схожий вывод содержится в письме Минэкономразвития от 24.04.2017 N ОГ-Д23-4755. Однако мы считаем, что такой подход, в силу изложенных причин, не соответствует действующему законодательству, поскольку в этом случае любое лицо может стать стороной по договору аренды имущества, находящегося в публичной собственности, минуя установленную законом процедуру публичных торгов, что, по нашему мнению, недопустимо.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса